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2020年09月02日
知識

建物の耐震性(マンション編)

マンションの耐震性の大きな目安となるのは、いわゆる『新耐震基準』を満たしているかどうかです。新耐震基準の建物は、阪神・淡路大震災の際に全壊が少なかった一方で、旧耐震建物の中には大破・倒壊したものもあれば、問題なく継続使用できた物もありと、まちまちでした。

新耐震基準とは

この新耐震基準は、1978年に発生した宮城県沖地震の被害を受け、1981年6月1日に施行されました。

 

この基準を要約すれば、『震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷。震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる』というものです。

 

建築工事は着工前に建築確認を申請し、確認済証が交付された後に着工されますので、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理されていれば新耐震の建物となり、それ以前なら旧耐震基準で建てられていることになります。

 

ところが、中古マンションの物件資料には、建築確認申請の受理日の記載はなく、建物の完成年月日しかわかりません。

 

したがって新耐震基準を満たしているかどうかを見極めるには、建築工事期間を考慮に入れる必要があります。

 

マンションは工期が長く、規模にもよりますが、着工から完成までに1~2年近くかかるのが一般的です。

 

もし、物件の完成が1983年もしくは1984年以降であれば新耐震基準で建てられていると考えてよいでしょう。具体的に建築確認申請受理日を知りたければ、自治体の建築確認担当部署で調べてみるのもよいでしょう。

 

ただし、自治体によっては物件の所有者にしか教えてくれないこともあるので注意が必要です。

旧耐震の建物はダメ?

旧耐震の建物の場合、耐震診断を受けているかが重要です。

 

そして、その結果に応じて必要な耐震改修を行っているかどうかが評価の目安になります。

 

ただし、現実には耐震診断を受けている建物は少なく、また耐震診断は受けても改修まではしていないマンションが多いのが実態です。

阪神・淡路大震災ではどうだった?

1995年1月の阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の被害が一番少なかったことが実証されました。

 

が、反面、新耐震基準で建てられた建物においても、使用できなくなった建物が5%あり、それは1階がピロティ(柱だけで構成されて駐車場として使用されている空間)の建物が多く、ピロティ部分の柱の弱点が明確になりました。

 

そこで、1995年10月より、設計時にピロティ部分の強度・靭性の割増しをすることとなりました。

 

1996年築までの建物で1階がピロティになっている場合は、設計変更が行われていない可能性がありますので注意してください。

 

この改正以降、マンション(RC造)については大きな耐震基準の改正はありません。

各ディベロッパーは独自の耐震構造・制振構造・免振構造を取り入れたマンションを建築しています。

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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