住まなくなった家の売却時期には要注意！

居住用財産を売却する場合、譲渡益が生じたときは３，０００万円の特別控除、軽減税率、買換え特例といった特例を使って税金の軽減が受けられます。

居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。

●現に住んでいる家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡のことをいいます。

●転居した日から３年後の１２月３１日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地も特例の対象になります。（この期間内であれば、家屋を貸したり、事業用に使っていても特例は適用になります。）

●災害などにより居住家屋が滅失したときは、災害のあった日から３年後の１２月３１日までに、その敷地だけを譲渡しても特例の対象になります。

●転居後、家屋を取壊した場合には、取壊した日から１年以内に譲渡契約を締結し、かつ、転居した日の３年後の１２月３１日までに譲渡したものが特例の対象になります。（取壊し後、その土地を貸し付けたり、事業用に使った場合は特例の適用は受けられなくなります。）

●特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません。

●特例の適用は３年に１度だけです。

●譲渡の日は、家屋や土地を引渡した日が原則ですが、契約した日を譲渡の日とすることもできます。

この特別控除は、居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から３，０００万円の特別控除が受けられます。譲渡益が３，０００万円に満たない場合はその金額が限度になります。

●所有期間の長期保有、短期保有に関係なく利用することができます。

●更地で売っても受けられる場合があります。

●住宅と敷地を夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用している場合、これを売ったときは、夫と妻のそれぞれの持分について３，０００万円の特別控除が受けられます。

●相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合にも受けられる場合があります。

是非使って欲しいこの特例なのですが、度々使えないケースに出くわします。

●老人ホームに入所して一定期間が経過してから売却相談に来店された。

●建物を取り壊して１年以上経過してから売却相談に来店された。

もったいないですよね。また、この特例を使うために売る前に住民票を移動すればいいんじゃないの？と仰る方もいますが、これは売却のためにわざと住民票を移動したと税務署に判断されてしまい適用にはなりません。

さらに、長く居住している住宅を売却した場合は３，０００万円の特例を受けても譲渡益がある場合は次の軽減税率が適用になります。

個人が、その年の１月１日において所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡した場合に適用されます。

この特例は、３，０００万円の特別控除とセットで利用することができます。３，０００万円の特別控除後の譲渡益について、次の税率で課税されます。

●６，０００万円以下の部分は１４％（所得税額および住民税額）

●６，０００万円超の部分は２０％（所得税および住民税額）

なお、平成２５年より復興特別所得税として、所得金額の２.１％が別途かかります。

居住用財産の買換えというのは、今まで住んでいた住宅やその敷地を売って、新たに居住用の住宅やその敷地を買うことですが、この特例は課税の繰り延べと言われるものです。買換えた資産を売却する場合にはもとの分まで遡って課税されます。

ですから、何が何でも買換え特例を利用した方が得ということではありませんので注意してください。

●譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を下回る場合には、その譲渡がなかったものとして税金はかかりません。

●譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を上回る場合には、売却代金のうち、購入代金に充てた部分については譲渡がなかったものとして税金はかかりませんが、購入代金を上回る部分についてだけは譲渡があったものとして課税されます。

このように現に居住している住宅を売却する場合には様々な特例があります！