人口減なのに、なぜ住宅地の価格は下がらないの？

お客様から聞かれます。

人口が減り、住宅の着工数が減少しているのに、住宅地の価格が下がらないのはどうしてですか？

国土交通省の発表によると、令和6年の住宅着工数（戸建・賃貸）は前年比3.4％減となっています。2年連続して減少しています。

特に一戸建ての分譲住宅は前年比11.37％減と、大きく減少しましたが、貸家は0.5％減とわずかな減少にとどまっています。

住宅着工数の減少要因はご存じの通り

①人口減少

下の図を見ていただくとわかるように、1965年と2025年の30代の人口を比較しますと、30代の人口が約25％近く減少しています。

②住宅価格の上昇

材料費や人件費の高騰で、住宅価格が高くなり手が届かないと、購入を見合わせるようになっています。

③住宅ローンの金利上昇傾向

昨年から住宅ローンの金利に少し上昇傾向がみられます。

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行のメガバンク3社と、りそな銀行、三井住友信託銀行の大手5行が、4月1日に金利変動型の住宅ローン基準金利をさらに0.25％引上げました。わずかな金利上昇でも、消費者心理に大きな影響を及ぼします。

④見通しの悪い世界情勢と株価の乱高下

不動産のような高い買物を買い控え、様子見する傾向

製造業の会社が多い地域では、若い世代の他県からの流入が一定数あり、住宅を取得する消費者が一定数います。

駅に近い、商業施設に近いという立地の良い物件は、相変わらず価格は上昇、強気相場です。賃貸需要が高く、投機目的での購入が多いのも、価格上昇の一因です。

駅から少し離れた場所や買い物に不便な場所、住宅地として広すぎる土地は、令和3年から令和5年をピークに、価格が落ち着いている、もしくは最終的に大幅に値下げしているケースも見受けられます。

また、新築住宅が1年以上売れずに、中古住宅（新築未入居物件）として、市場に残っている物件は増加傾向にあります。

好きな住宅が建てれる、建築条件が付いていない土地は、あいかわらずニーズが高く
もともと住宅地の供給量が少なかったエリアは、すぐには住宅価格は下がりません。

しかしながら、親（団塊の世代）が亡くなり、親世代が昭和40年代に購入した不動産を子供（相続人）が売却し現金化するケースが増えています。

団塊の世代の相続発生は今後増えていきます。

相続人が相続した土地を手放すなどで、住宅地の供給量が増えれば、立地の良い、利便性の高い土地を除き、土地価格が上昇し続けるのは難しいと言わざる負えません。