土地売買時の裁判事例（建物解体編）

土地売買契約の特約の中の、「売主は所有権移転の時期までに旧建物・工作物及び立木等の一切を解体・撤去しなければならない。」と書かれた内容についての裁判事例です。

買主は売主の解体工事が不十分だとして、下記内容の提訴をしました。

①　東側塀の基礎部分の解体撤去。

②　南側の地中基礎部分の解体撤去。

③　植栽のために必要な土の入れ替え。

④　解体ガラの撤去や整地等の義務。（ガラの放置が認められない）

判決ですが、買主の主張の内、①のみが認められました。

判決のポイントは、買主が土地上に新たな建物や工作物を自由に建築又は設置できる状態にすることでした。

そして、売主はそれらに支障が生じない程度に旧建物等を解体し、それによって生じたガラを撤去する債務を負うということです。

①は撤去出来る基礎でしたが、③は隣地との共有物で撤去不可能でした。②については買主の都合によるものと判断されました。

裁判所は、基本的に、買主が契約の目的を達成できるかという視点から契約条項を解釈します。

実際には契約の経緯や土地の状況等も踏まえたケースごとの判断になります。

このように、単に更地渡しとするという曖昧な特約にするのではなく、

①　土地上のすべての工作物・樹木を撤去するのか？

②　越境物はどう処理するのか？

③　地中埋設物はどうするのか？、

など、契約不適合責任と特約を関連つけて、なるべく詳細に取り決めすることが望ましいと思います。