取得費の土地代が0円になっちゃうんで、税務署に聞いてみた！

20年以上前にお値打ちに購入した中古マンションを売却したら、買った時よりも高く売れたので、売却益が出ました。

当時、個人の方から購入したので消費税がなく、またマンションなので売買契約書には土地と建物の合計金額しか記載されていません。

標準的な建築価格を基に建物の取得価格を計算する「土地残余法」を使い、建物の減価償却費を差し引いた中古マンション購入時の建物残価を計算したところ、

標準的なマンションの建築価格から計算すると、契約書にかかれた価格以上に建物残価があり、土地代が0円になってしまいました。

例えば、契約書の価格が1500万円だとすると、「土地残余法」だと実際のその当時の建物残価が1800万円になり、土地代が0円という計算になってしまいました。

今回の譲渡益を計算するにあたり、土地代0円ではおかしいし、償却しない土地代があると、譲渡益も減らすことができます。

そこで、ちょっと税務署に聞いてみました。

税務署の方は、

「法律で明記されていないので、こういう方法で計算しなさいということは言えません。合理的な根拠を示し、確定申告して下さい。」

合理的な根拠として認められた例はありますか？とこちらも食い下がったところ

ヒントをくれました。

①マンション購入時の時価の割合で土地・建物（区分所有）の金額を出す。

②新築の分譲価格がわかる場合、新築分譲時の価格から土地・建物（区分所有）の割合を出し、中古で購入時の契約金額を新築分譲時と同じ割合で土地と区分所有の代金を分ける

税務署職員ＯＢの税理士の方に聞いたところ

③登記済証書に記載された評価額の割合を用い、契約書に記載された金額を土地と建物（区分所有部分）に分ける。

上記を根拠として、マンションの土地代金が出せれば、土地代は償却しないため、譲渡益が少なくなります。