相続した空き家を売るなら、3000万円の特例適用の期間内に

相続した空き家をどうしようか？

実家を売却するのに抵抗があるという人もいると思います。

しかし、

①誰も住む予定もないが、庭が荒れないように定期的な草刈りや建物の維持管理も大変だ！

②賃貸にするには水回りをリフォームする費用がかかるので踏ん切りがつかない！

③放火されたり、不法投棄も心配だ！

など、悩みが付きません。所有し続けるのも、案外大変なんです。

売却を検討するなら

「3,000万円特別控除」の特例が利用できる期限内に売却したほうが断然お得です。

例えば相続した土地・家屋が特例の条件を満した場合

更地にして３，５００万円で売却できたとします。

取得費175万円（譲渡金額の5％）、譲渡の経費330万（仲介手数料や解体費用・滅失登記・印紙代等）とすると

３，５００万円―{１７５万円（取得費）＋３３０万円（譲渡費用）}＝２，９９５万円

譲渡所得２，９９５万円―２，９９５万円（特別控除）＝０円（所得税・住民税）

（※２，９９５万円<３，０００万円のため特別控除金額は２，９９５万円）

特別控除の適用期間を過ぎた場合、

２９，９５０，０００×２０．３１５％（長期）＝６，０８４，３４２円（税額）

納める税金が約600万円も必要になります。手取りが約600万円も減るということです。

６００万円あれば、水回り（キッチン・お風呂・洗面所・トイレ）を新品交換できるリフォームができます。レクサスが買えそうな金額です。

特別控除が利用できれば、ほんとにお得です♪

【適用期間】

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期間である2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに譲渡することが条件になります。

例えば、2021年11月1日が相続日とすると、3年を経過する日の属する年の12月31日までだと、2024年12月31日までの譲渡となりますが、2023年の12月31日までという適用期間の制限があるので、2023年の12月31日までに譲渡した場合に適用になります。

【相続した家屋の条件】

●1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された区分所有建物（マンション等）以外の建物であること

●相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること

●被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援認定を受け老人ホームに入所し、相続の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。

●相続時から売却時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと

●相続により土地及び家屋を取得したこと

【譲渡する際の条件】

●譲渡対価の額の合計が1億円以下であること（店舗併用住宅の場合、店舗併用住宅全体で1億円）

●引渡しの日までに耐震リフォームをすること、又は家屋を取り壊すこと

【他の特例との併用】

●自己居住用財産の３，０００万円特別控除又は自己居住用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能。ただし同一年中に空き家３，０００万円特別控除と居住用財産の３，０００万円特別控除とを併用する場合は、２つ特例を合わせて３，０００万円が控除となる。

●住宅ローン控除との重複適用が可能

●相続税の取得費加算制度とは併用できず選択適用

手続きは2段階あります。

1段階：市町村で空き家の確認書を発行してもらう

まずは空き家の所在する市町村で空き家の確認書（被相続人居住用家屋等確認書）を発行してもらいます。交付を受けるためには提出書類がいくつかあるので、忘れないように気を付けて下さい。特に⑥のように写真が必要になります。

【交付を受けるための提出書類】

①被相続人（亡くなった方）の除票住民票の写し

②空き家譲渡時（取り壊し時）の相続人の住民票の写し

③空き家、あるいは敷地（取り壊して更地渡し）の売買契約の写し

④更地渡しの場合、家屋の取り壊し後の閉鎖事項証明書の写し（提出できない場合、家屋取り壊しの請負契約書コピー）

⑤電気やガスの閉栓証明書か水道の使用廃止届出書、もしくは宅建業者（不動産業者）の「現在空き家で、解体更地渡し予定」と表示された販売パンフレット等の写しのいずれか

⑥建物を取り壊して売却する場合、取壊し、除却、滅失の時から譲渡の時までの敷地等の使用状況がわかる写真（建物が建ってる時の写真と解体後の更地の写真）

―被相続人（亡くなった方）が老人ホーム等に入所していた場合―

●介護保険の被保険者証の写し、要介護認定を受けていたことを証する写し、障害福祉サービス受給者証の写し等

●老人ホーム等の入所時の写し

●電気やガスの閉栓証明書か水道の使用廃止届出書か老人ホームが保有する外出、外泊等の記録

●入所後から相続開始の直前まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと

※老人ホーム等とは老人福祉法や介護保険法等の法律に規定する次のような施設

◎養護老人ホーム　◎特別養護老人ホーム　◎経費老人ホーム　◎有料老人ホーム　◎介護老人保健施設　◎介護医療院　◎サービス付き高齢者向け住宅　◎障碍者支援施設など

2段階：確定申告をする（譲渡翌年の2月16日～3月15日までに）

３，０００万円の特別控除を利用して納税額が０円になる場合は、確定申告が必要です。

納税額が0円だから確定申告が不要になるわけではありません。３，０００万円特別控除を利用したから納税額が0円ですと、申告をしなければなりません。

下記の書類を用意のうえ、税務署に申告します。

①確定申告書（税務署）

②被相続人居住用家屋等確認書（空き家の確認書）（市町村で交付）

③譲渡所得の金額に関する計算の明細書（税務署）

③空き家の家屋・敷地の登記事項証明書原本（法務局で取得）

④売買契約書コピー

⑤耐震リフォームをした場合、耐震適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し（指定検査機関発行

空き家3000万円控除の手続きのご案内　はPDF資料はこちら

相続空き家3000万円控除チェックシート　PDFはこちら