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2020年09月11日
知識

住宅の寿命

日本の住宅は欧米の住宅と比べて寿命が短いと言われています。

いろいろな資料からこれを検証してみたいと思います。

国交省 H8年度『建設白書』より

国交省によれば、木造住宅の寿命は27年ないしは30年、RC造(マンション)37年とされていました。

 

この木造寿命27年の根拠は、『取り壊した住宅の平均築年数』です。次に、木造寿命30年の根拠を調べると、『ストック(現存する住宅数)をフロー数(新築数)で割ったもの』です。

 

『サイクル年数』と言う概念を使い便宜的に求めた数字です。したがって、これも木造住宅の寿命を正確に表しているわけではありません。

 

マンション寿命37年の根拠は、『建て替えをしたマンションの平均築年数』です。

減価償却と言う考え方

木造住宅の原価償却期間が22年、RC造(マンション)が47年であることを引き合いに出し、これを建物寿命と結びつけることもありますが、これまた大いなる勘違いです。

 

減価償却とは、建物部分を劣化に応じて経費化するための数字であり、建物の寿命とは何ら連動しません。例えば、アメリカでは建物の原価償却は、どんな構造であっても一律に27.5年ですが、減価償却期間とは無関係に売却査定や融資の為の担保評価が行われています。

学者の研究によると

早稲田大学の小松幸夫教授らが行った『建物寿命の推定』の最新調査(2013年)は、人間の平均寿命推計と同様の手法を採用しており、木造住宅の平均寿命を65年としています。

 

また、RC造(マンション)の寿命には諸説あります。117年とか68年などですね。

国交省 最新資料によると

前述した寿命(耐用年数)と比べると、めちゃくちゃ長くなってますよね?

もちろん、これは適切なメンテナンスが行われた際の構造躯体の寿命だと思います。

ここまで持たせようとした場合、外壁屋根等の外装材、住宅設備、給水・給湯・配水管等の構造躯体以外の物全てに手を入れなければなりません。

 

国としては、建て替えをするより、リフォームを推奨して行く方針ですから、それが見え見えにように思うのは私だけでしょうか?

最後に

住宅の寿命は二つあります。一つ目は前述してきた『物理的寿命』です。もう一つは『社会的寿命』です。

 

例えば、昔に作られた『夢の公団』の中には、立地的にも必要とされなくなった団地もあります。この場合、リフォーム等で他の用途に転用するのも難しく、取り壊さざるを得ない建物も出てきました。これが『社会的寿命』です。

 

住宅の場合、基本的には間取りの可変性の高い住宅ほど長く住めるのではないかと思います。

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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