住宅の寿命

日本の住宅は欧米の住宅と比べて寿命が短いと言われています。

いろいろな資料からこれを検証してみたいと思います。

国交省によれば、木造住宅の寿命は２７年ないしは３０年、ＲＣ造（マンション）３７年とされていました。

この木造寿命２７年の根拠は、『取り壊した住宅の平均築年数』です。次に、木造寿命３０年の根拠を調べると、『ストック（現存する住宅数）をフロー数（新築数）で割ったもの』です。

『サイクル年数』と言う概念を使い便宜的に求めた数字です。したがって、これも木造住宅の寿命を正確に表しているわけではありません。

マンション寿命３７年の根拠は、『建て替えをしたマンションの平均築年数』です。

木造住宅の原価償却期間が２２年、ＲＣ造（マンション）が４７年であることを引き合いに出し、これを建物寿命と結びつけることもありますが、これまた大いなる勘違いです。

減価償却とは、建物部分を劣化に応じて経費化するための数字であり、建物の寿命とは何ら連動しません。例えば、アメリカでは建物の原価償却は、どんな構造であっても一律に２７．５年ですが、減価償却期間とは無関係に売却査定や融資の為の担保評価が行われています。

早稲田大学の小松幸夫教授らが行った『建物寿命の推定』の最新調査（２０１３年）は、人間の平均寿命推計と同様の手法を採用しており、木造住宅の平均寿命を６５年としています。

また、ＲＣ造（マンション）の寿命には諸説あります。１１７年とか６８年などですね。

前述した寿命（耐用年数）と比べると、めちゃくちゃ長くなってますよね？

もちろん、これは適切なメンテナンスが行われた際の構造躯体の寿命だと思います。

ここまで持たせようとした場合、外壁屋根等の外装材、住宅設備、給水・給湯・配水管等の構造躯体以外の物全てに手を入れなければなりません。

国としては、建て替えをするより、リフォームを推奨して行く方針ですから、それが見え見えにように思うのは私だけでしょうか？

住宅の寿命は二つあります。一つ目は前述してきた『物理的寿命』です。もう一つは『社会的寿命』です。

例えば、昔に作られた『夢の公団』の中には、立地的にも必要とされなくなった団地もあります。この場合、リフォーム等で他の用途に転用するのも難しく、取り壊さざるを得ない建物も出てきました。これが『社会的寿命』です。

住宅の場合、基本的には間取りの可変性の高い住宅ほど長く住めるのではないかと思います。