『契約不適合責任』の期間について

2020年4月1日に民法が改正される前は、『瑕疵担保責任』と言っていました。

瑕疵とは見えない欠陥のことを言います。

土地の売買の場合、地面の下からガラや土壌汚染物質等、支障があるような物が発見された場合、どれくらいの期間責任を負うかを売買契約書で取り決めています。

売主が個人の場合、契約不適合責任を負う期間は3ヶ月間の場合が多いです。

買主にとって余裕がある期間とは言えませんよね。

土地購入後にすぐに着工するスケジュールになっていれば問題ありませんが、建築業者が決まってない場合は3ヶ月くらいはすぐに経過してしまいます。

もし、この期間を超えてしまった場合、売主は法的責任を負いません。

買主が納得出来なくて裁判を起こした場合の判例を見ても、売主の責任が認められたケースは少ないです。

われわれ不動産業者が売主の場合は、契約不適合責任を負う期間は２年より短くすることは出来ません。

ですから、不動産業者が販売した土地を購入した買主様は安心することが出来ます。

土地の下からガラ等が出た経験は何度もしています。私の場合、売主様が知っていて隠していたケースはありません。

これは、契約時に記載いただく『物件状況報告書』に下記の項目があり売主様には知っていることは告知していただいているからです。

・ 土壌汚染の可能性

・ 敷地の住宅以外（店舗・工場等）の用途での使用履歴

・ 地盤の沈下、軟弱

・ 敷地内残存物（旧建物基礎・浄化槽・井戸等）

ガラが出たケースは売主様が知らなかったケースばかりでした。

一番売主様が気の毒だと思ったのは、行政が区画整理事業で整備した土地からガラ等が出たケースです。

これは、明らかに、行政が工事手配した造成業者の不手際です。

実際に、建物の基礎が埋まっていた、解体した建物の一部がごそっと埋まっていたケースもありました。

売主からすれば保留地を販売した行政に文句を言いたいところですよね。

ところが行政は時効を盾に責任を負いません。酷い話しですよね。

また、売主が契約不適合責任を負わない内容の契約ももちろん有効です。

期間も３ヶ月でなく、売主と買主が合意した期間に出来ます。