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2021年04月04日
土地のお話

市街化調整区域の土地(刈谷市)

市街化調整区域は原則として建築物の建築(新築、改築、用途変更)ができません。

また、開発行為も原則として許可されません。

 

分家住宅、コンビニ、老人ホーム等を見かけることがあると思いますが、愛知県開発審査会基準の許可を受けて建築されています。

 

一般住宅の建築の場合は、愛知県開発審査会基準第17号により、個別に許可を受けることにより、建築することができますが大きくは下記の要件を満たさなければなりません

 

【要件】

●昭和45年11月23日以前に宅地であること。

●概ね50戸以上の建築物が連たんしている土地であること。

 

※刈谷市をはじめ碧海5市の都市計画を指定する衣浦東部都市計画区域では、昭和45年11月24日に市街化調整区域の線引きがされました。

 

以前は、『既存宅地確認制度』という制度があり、市街化調整区域でも様々な用途の建築物が建築出来ました。

田んぼや畑だらけの場所にラブホテルや工場があるのを見て、不思議に思ったことはありませんか?

しかも、昔は市街化調整区域は建ぺい率70%、容積率400%と、商業地域並みに規制が緩かった為、周辺環境と著しく調和しないものも建築可能だったのです。

このようなラブホテルは再建築の許可がおりないことが多い為、リフォームをして営業を続けているわけです。

市街化調整区域の土地を売買する場合は、土地の場合は全部事項証明書や閉鎖謄本を取得して、中古住宅の場合は許可書を持参して、刈谷市であれば建築課に事前相談します。

 

おおよそ、一週間くらいで建築課の担当者から連絡があり、一般住宅の建築が可能かどうかがわかります。

 

このように、市街化調整区域の土地や中古住宅を売買する場合は市役所と事前打ち合わせを行ってトラブルがないように努めています。

 

先日、相続された中古住宅の許可要件が『一代限り』の許可の方が来店されたことがありました。

 

私が売買の為に調査したところ、建替え要件を備えていないことがわかりました。

ご本人にお話ししたところ、宅地を斡旋してもらったから、建替えが出来ないなんて知らなかったそうです。

このような土地売買には不動産業者が入らず、市の担当者が間には入るものの売主様と買主様の直接契約になることがほとんどです。

その結果、市の担当者の説明不足?もあり、このような結果になったのではないでしょうか?

 

売主様は憤慨されて市役所に文句を言いに行きました。一般建住宅の建築が出来る土地になるかどうかで市場価値は3倍違いますから、売主様が憤慨するお気持ちはよ~く理解できます。

 

土地の全部事項証明書の地目が『宅地』になっていれば、普通の方は住宅等の建築が出来ると思ってしまいますよね?

市街化調整区域の土地は、地目が『宅地』になっていても注意してくださいね。

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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