不動産トラブル　【法令上の制限に関する事項】

法令上の制限に関する事項のトラブル例です。道路調査ミスによるトラブル、都市計画法・建築基準法の調査ミスによるトラブル等があります。

●二方路に接する土地を媒介。市役所で道路種別を確認、北側は市の認定道路（幅員5m）、南側は市の認定外の道と聴取。

●認定外の道＝建築基準法外の道路と独断し、重説でその旨を相手方に説明。

●後日、買主が建築にあたり、南側道路が法42条2項道路であることが判明、後退面積分を損害賠償される。

市役所で道路の調査をする際には、道路を管理している課で調査をします。そこでは、市道認定しているかどうか、管理台帳上の幅員がわかります。

しかし、現況や公図上で4m未満の道路があった場合は、これが法42条2項道路に該当するかどうかを建築課等で確認する必要があります。

市道認定外道路＝法42条2項道路ではありません。

法42条2項道路に該当する場合は、セットバックが発生するだけでなく、道路斜線制限等の法規制もかかります。

建築計画が大きく変わる可能性もありますので、道路調査は非常に重要です。

●防火地域・無指定にわたる土地を媒介。これらの境をHPから「無指定」と判断。

●実際にわずかにかかっていた為、防火地域の規制が土地全体にかかってしまった。

●買主から木造とRC造の建築コスト差の賠償を要求された。

市役所がHP上で情報を開示してくれるようになり便利になりました。ただし、市役所のHPには次のように逃げる文句が記載されています。

「都市計画その他の内容を証明するものではございません」

「内容および利用結果を保障するものではございません」

ですから、媒介する土地が複数の地域にまたがっている可能性がありそうな場所は、必ず市役所で確認し、担当者まで控えておいた方がいいです。

あるいは、メールやFAXで回答をいただいた方がいいかもしれませんよ。