不動産の重要事項説明書は売買契約前に入手しよう！

重要事項説明書は、不動産を取得しようとする方があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです。

説明する事項は、いずれも購入にあたっての判断に影響を与える重要な事項です。

それにもかかわらず、「重要事項説明」は、不動産取引の実務では売買契約の当日にサラッと行われることが多くあります。

弊社の場合は、売買契約日より前に重要事項説明書を買主様にお届けして（メールも含む）事前に読んでいただくように努めております。

ところが、不動産はこの世に全く同じものがありません。個別性が強くて代わりない商品なので、競争が起こりやすく、のんびりしていると他のお客さまに契約されてしまう可能性があります。

また、新築分譲住宅の場合は、売主様（分譲業者）が物件を優先してくれるのは、融資の事前審査が通っていて契約希望日を決めた買主様になることがあります。

ですから、どうしても内覧した物件が買いたい場合は、契約してから引渡しまでタイトで大変なスケジュールになることも多々あります。（買主様に申し訳なくて個人的には本当に嫌です。）

これから不動産を購入する方は、不動産の仲介業者様にお願いして契約前に重要事項説明書を入手し読むようにしてください。

当日、説明を受けるよりもずっとよいと思います。

ところがですね、重要事項説明書を作成するまでには不動産業者はさまざまな調査をしなければなりません。ですから、作成までに数日かかることもあります。

このあたりはご理解いただきたいと思います。下記のような調査をします。

●現地調査

弊社が売主の媒介をしている場合は販売前にしてますので、契約前の現地調査は注意事項の再確認や買主様から質問を受けたことの確認、戸建ての場合は、「物件状況確認書（告知書」・「付帯設備表」の内容の再確認等になります。

弊社が買主の媒介をする場合は、一から全部調査します。

●法務局調査・市役所調査

こちらも弊社が売主の媒介をしている場合は販売前にしていますが、契約が決まった場合は再度行います。登記簿の情報は契約前に最新の情報を記載した方が間違いないからです。

弊社が買主の媒介をする場合は、一から全部調査します。

法務局調査は公図・地積測量図・建物図面・土地建物の登記簿など登記されている情報の調査を行います。

市役所調査は物件にかかる法規制から給排水設備などのライフラインの調査まで多岐に渡ります。

市役所で別の管轄先を教えていただき、そこに調査に行くこともあります。

物件により、法務局調査・市役所調査の結果、また現地調査を繰り返すこともあります。

●管理会社への調査依頼

マンションの場合は、管理会社から「重要事項に係る調査報告書」を取得します。（数千円の費用がかかります。）

取得後、内容を確認し、不明点や買主様から質問が有ったことについては管理会社の物件担当者にヒアリングをしたり、追加資料を請求します。

このような調査が全部完了しないと重要事項説明書は完成することができません。

この為、契約日の直前にお届けすることになることもあります。

もし、契約日当日に重要事項説明をお聞きになり、事前に知らなかったことが判明し、それが購入条件に合わない重要なことだった場合は買主様は契約をする必要はありません。

私がこの仕事についた25年以上前の重要事項説明書と比べると、現在の重要事項説明書は本当に細かくなったと思います。もちろん、買主様にとってはよいことです。

売主様の資料を確認していて、昭和40年代や昭和50年代の重要事項説明書を見つけることがありますが、ビックリするくらい簡素なものです。（苦笑）