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2021年01月06日
知識

売買契約前に書こう、読もう「物件状況確認書」

不動産の売買契約では、売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるか、また、どのような状態で買主様に引渡すかは、買主様にとっては非常に重要な事項であり、明確にしておく必要があります。

既存住宅の場合は、経年変化等により損耗等が生じていることがあります。

このため、後々のトラブルを防止する観点からもその状態を売主様より買主様へ説明する必要があります。

売買物件に瑕疵(欠陥や不具合)があれば、予め、買主様に説明することが必要です。

 

◆万一、売主様が知っていた事であるにもかかわらず、買主様に告知しなかった瑕疵については、不動産売買契約書の定めにかかわらず、売主様は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなり、深刻なトラブルに巻き込まれる場合があります。

 

国土交通省では、宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵(欠陥や不具合)など、売主様や所有者様しかわからない事項について、売主様から『物件状況報告書(告知書)』を提出することにより、将来の紛争の防止に役立てることが望ましいと指導しております。

一方、売主様は、買主様が売買契約締結時に瑕疵(欠陥や不具合)の存在を知っていたときは責任を負う必要はありませんので、このため、売主様が知っている瑕疵(欠陥や不具合)については正確に買主様に伝えることが大変重要です。

なお、瑕疵には、物件に関する瑕疵だけでなく、心理的な瑕疵(事件・事故・自殺等)もあります。

また、今後、物件に何らかの影響を及ぼす可能性のある騒音・振動・臭気等の発生、近隣の建築計画等があるかどうかについても買主様が購入する際の判断基準となることがあります。

重要事項説明時や売買契約時に説明を受ける書類になりますが、非常に重要な書類の一つでもあります。

 

◆売主様も契約日当日に記入するのではなく、販売前に記入して仲介業者に事前に買主様に説明していただいていた方が、契約日に買主様と余計なトラブルになることがありませんよ。

物件状況報告書のひな型(土地建物・土地用)

物件状況報告書のひな型(マンション用)

記入時の注意事項

【土地建物・土地用】

⑮騒音・振動・臭気等は人によって感じ方が違うので気を付けてください。

車・電車・学校・公園・川・病院・商業施設など、生活しているといつの間にか気にならなくなっていることでも、生活を始めた頃は気になっていたことはあるものです。

 

⑯周辺環境に影響を及ぼすと思われる事項は必ず記載してください。

近隣に大きなマンションの建設予定がある等、地域住民としてご存じのことがあれば、全部仲介業者にお話ししていただいて、記入するかどうか判断を仰ぎましょう。

 

㉑売買物件の物理的な瑕疵(故障・不具合)はもちろん、事件・事故・火災等の売買物件やその近隣での自殺、殺傷事件等の心理的影響があると思われる事実についても記入してください。

売買物件だけのことを記入するのではないことに注意してください。

 

【マンション用】

マンションの管理費・修繕積立金等の変更予定は、毎月の固定費にかかわりますの買主様にとって重要な情報です。

また、マンションの大規模修繕は時間がかかることから入居者の負担にもなります。予定時期をご存じなら必ずご記入ください。

また、購入時の分譲時パンフレット・取扱説明書等一式・管理理規約・長期修繕計画書だけでなく、毎年行われる総会の議事録もあるだけ仲介業者にお見せください。

これらの資料を見ながら買主様に伝えるべき情報を仲介業者が整理して教えてくれる筈です。

 

◆この物件状況報告書(告知書)はただの書類ではありません。記載内容に虚偽事項や重要事項の不告知があった場合には損害賠償請求の対象になる可能性もあります。

◆記入義務は売主様になりますが、売主様がお一人で書くのは大変です。仲介業者とご相談の上、なるべく詳しくご記入ください。

◆買主様も契約前に読んでおいてくださいね。契約がスムーズになりますよ!

 

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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