瑕疵保険付きの良いところ②　お金の話（シュミレーション付）

先回、「なんちゃってリフォームには気を付けて！瑕疵保険付きの良いところ①」では、人の健康診断のように、建物の検査が大切だというお話をしました！

今回は、既存住宅売買瑕疵保険が付いた中古住宅、中古マンションを購入する場合、様々な税制優遇の適用を受けられるようになりますので、そのメリットについてお話しします。

中古住宅・中古マンションを購入しようとする時、税制優遇を受けるのには様々な条件がありますが、特に築年数は主要な条件になります。

木造（非耐火建築物）ならば、築20年以内、マンションのような耐火建築物は築25年以内の住宅でないと、税制優遇が受けられないという厳しい決まりがあります。

ところが既存住宅売買瑕疵保険が付いた中古住宅、中古マンションを購入する場合、下記の税制優遇の適用が受けられます。

しかし、注意しなければならいのが、

①の住宅ローン減税は個人が売主の場合と売主が宅建業者の場合で、控除対象の借入限度額が大きく変わります。

④のすまい給付金は売主が宅建業者である中古再販住宅でなければなりません。これは消費税率10％への引き上げ後の住宅購入の支援策です。そもそも個人の方から購入する中古住宅には消費税がかかりませんから、個人の方から購入しても利用できません。

＜税制優遇の対象になるもの＞

①住宅ローン控除

②登録免許税の軽減措置

③不動産取得税の軽減措置

④すまい給付金制度（売主が宅建業者である中古再販住宅）

⑤特定居住用財産の買換え特例

⑥贈与税の住宅取得等資金の非課税制度

⑦相続時精算課税制度の特例

上記のすべてを説明するとものすごく長くなるので、まずは①住宅ローン減税についてお話したいと思います。

補足ですが、住宅購入資金で親や祖父母から援助を受けたいという場合、中古住宅の場合は、築年数に注意して下さい。

マイホームの贈与特例では、以下の4種類がありますが、

①暦年課税（控除110万円）

②住宅取得等資金贈与の特例

③住宅取得等資金のための相続時精算課税の特例

④相続時精算課税制度

上記の築年数を超えた場合、既存住宅売買瑕疵保険が付いたものか、耐震基準適合証明書がないと、選択肢が狭くなり、利用できるのは①④。

④を選択した場合、親・祖父母の年齢が60歳以上で、贈与者からは暦年暦年課税（110万円）との併用はできず、その後も暦年課税制度は適用できません。

※相続時精算課税とは、相続時に贈与者の相続財産に加算される相続財産の前払い制度

上記を見ていただくと、個人から購入するのと、宅建業者から購入するとでは借入限度額が２，０００万円も違います。

例えば、２，８００万円の中古住宅を個人から購入するし、フルローンを組んだ場合、２，０００万円の1％までしか住宅ローン控除が受けれませんが、売主が宅建業者の場合は、限度額が４，０００万円まであるので、２，８００万円の1％の住宅ローン控除が受けれます。

さらに、売主が宅建業者の場合、控除期間も１０年間→１３年間に延長されており、収入によってはすまい給付金の対象（シュミレーションはこちら）にもなります。

住宅ローン控除のシュミレーションはこちら