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2020年09月29日
知識

資産になる建物とは?

これまで、木造住宅の査定価格は築20年で0円と評価されてしまうことが一般的でした。20年くらい前の中古住宅って、ほんとにそんな感じでした。

ほんと「雑っ!」

しかし、建物の状態が良いものと、修繕されてない建物をひとくくりで評価するのは、おかしい話です。建物自体がしっかり作られているか、メンテナンスをきちんと行っているかで、耐用年数は違うはずです。

評価される建物(値段が付く建物)と評価なし(0円)になってしまう建物はどう違うのでしょうか?

値段が付く建物の条件とは?

資産になる建物とは、いわゆる長く住める家(耐用年数が長い家)のことです。築25年しか住めない家と50年住める家だったら、当然のことながら50年住める家のほうが資産価値がある家になります。

っていうか、住宅ローン35年返済で、耐用年数25年ってどうなの?

 

<長く住める家に絶対的に必要な条件はメンテナンスがしやすいこと

◎床下点検口(給排水やシロアリなど)・小屋裏点検口が適切に設けられていること

定期的に状態が確認しやすい建物は、メンテナンスもしやすいといことになります。蟻道がないか、雨漏りのシミはないか、金物がさびてないかなどの状態が確認できます。最近の新築住宅は床下点検口を2ケ所(台所・浴室)付けているもものもあります。

◎隣接地からの足場が建てれるような一定の距離があること

外部から劣化の箇所を確認しやすいことや築15年程度でする外壁塗装では、足場が設置できたほうが、作業がしやすいです。

◎地震で倒壊しない耐震性能があること

建築基準法で耐震基準を満たしているのはもちろんのこと、設計上の耐震性を発揮するためには、主要構造部が正しく施工されて劣化などがないことが大切です。さらに言えば、住宅性能表示である耐震等級が取得してある建物は基準がわかりやすいです。

例えば、耐震等級3の家とは、数百年に一度発生する地震の地震力に対して倒壊、崩壊せず、数十年に一度発生する地震の地震力(建築基準法同等)の1.5倍の地震力に対抗できる家ということになります。

※数百年に一度発生する地震は「阪神淡路大震災」と置き換えるとわかりやすいです。

◎設計図面があること

図面があると、万一雨漏りや水漏れがあったとしても、原因が特定しやすく、修繕・リフォームの時にも役に立ちます。ちなみに雨漏り事故発生部位のワーストワンは、サッシまわりの取り合い部(19.1%)です。

 

メンテナンスが評価される時代に!

今までは、建物の状態をチェックすることが少なく、評価もきちんとされてきませんでした。しかし、建物検査が普及しつつある現在では、建物の状態によって、査定価格が変わってきています。

なぜなら、建物の状態が良ければ売りやすいからです。

購入する側からすれば、中古住宅を購入するにあたり、建物は大丈夫なのか?という不安があります。

過去に、中古住宅の案内の際に「テレビ見て持ってきましたっ!!」と言って、ビー玉を持参してきて転がらないか試したお客様がいました。

「今はレザーレベルの機材で測りますから安心して下さいっ!」

話がそれましたが、建物の状態を正確に把握するための建物検査で、問題がなければ瑕疵保険を付けることができます。この瑕疵保険に加入した中古住宅になると、認定された中古住宅ということで、買主は安心して購入できます。

さらに税制面のメリットがたくさんあります。

木造住宅ですと築20年以内の物件しか住宅ローン減税が利用できませんが、瑕疵保険加入の住宅ですと、住宅ローン減税の対象になります。ほかにも登録免許税の軽減や住宅取得資金の贈与の特例を受けれる対象住宅になります。

住宅ローンを利用して購入する場合、住宅ローン減税が受けれるかそうでないかは大きいです。2500万円ローンの場合、へたするとあーた(←デヴィ婦人的に)、10年間の所得税の還付でプリウス買えますから!!!

結果的に売主にとっても建物の状態が良ければ、引渡し後のトラブルがなくなりますし、価格的にも高く売れる可能性が増えるのです。

 

修繕記録が建物の価値を上げる!

外壁の塗り替えや白アリ駆除、クロスの貼替えとか、設備の交換(洗面台とかトイレとか)などの修繕した履歴書があると、建物の価値が評価されるようになります!

メンテナンス記録やリフォーム記録などをファイルにまとめておくことをおススメします。

めんどくさい?いいえ簡単です。ファイルを一冊用意して下さい!修繕したときに業者からもらった、見積書や請求書と領収書をファイルにポンポン入れていくだけ!その時にできれば、年月日のタグだけ付けておけば、後から見やすいです。

<保管しておく書類>

建築確認申請書・検査済証・設計図書・住宅性能評価書(設計住宅性能評価書・建物性能評価書)修繕記録・リフォーム(before・afterの写真)・定期点検の記録など

 

アフターサービスをフル活用して建物の価値を上げよう!

新築住宅を購入したときにアフターサービスって付いてますよね?

引渡し後、3ケ月、6ケ月、1年、2年と会社によって違いますけど、定期点検があります。この無料サービス、絶対にフル活用して下さい!!!そして点検の際にかならず、点検箇所の記録書をもらって下さい!不具合がなくても点検した箇所がわかる一覧をもらうべきです。

それから、これはお客様から聞いたんですが、保証期間が切れる前に自分で点検して、ちょっとした不具合は全部なおしてもらったそうです。無償の保証期間は2年~10年と箇所によって違うため、必ず確認してください。何なら保証期間が書いてある紙を冷蔵庫にでも貼っておいて下さい!(笑)

保証の基準に定められた条件で不具合がみつかれば、無償で直してもらうことができるんです。

無償ってことば素敵♡

この記事を書いた人
桜井 ともみ さくらい ともみ
桜井 ともみ
大手住宅メーカーで3年間、女性営業マンとして勤務。その後(株)堀田土地に入社し不動産仲介業に従事し、24年になります。初めの頃は、失敗や知識不足で至らぬこともありましたが、日々精進を怠らず勉強し、きめ細やかな気配りを忘れないように努力した結果、今ではお取引させていただく物件の半分は、ご紹介によるものやリピーターのお客様になりました。 これからもお客様に寄り添って、不動産に関することなら何でもご相談いただけるようなコンサルタント営業をしていきます
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