契約後に越境物が見つかった！

売買契約を履行するために、売主様が、土地家屋調査士に確定測量を依頼したところ、隣地の方の塀が越境していた！！なんてことは結構よくあります。特に昭和４０年代に開発された分譲地などは、当時の古いブロック塀や、擁壁、石積塀などが越境していることがままあります。

こんな時はどのように対処したらよいのでしょうか？

契約前に測量が完了していれば、何の問題もないのですが、契約の見込みのないのに、費用だけが先に発生するのは、金銭的に負担だというのも、ごもっともです。

しかし、契約前に越境の可能性を知っておくと、買主様にも説明しておけるので、トラブルを回避できます。

商談が入ったタイミングで、事前に仮測量までしておき、土地家屋調査士に越境物がないかどうかの可能性を確認できれば、契約書に具体的な条文を入れやすいですし、買主様も事前に越境の可能性を知って契約するわけですから、トラブル回避ができます。

越境物をそのままにしておくと、その越境部分の土地を隣人に時効取得されてしまうおそれがあります。民法の定めるところによると、所有の意思をもって一定期間継続して他人の土地を平穏かつ公然に占有しますと、時効によりその土地の所有権を取得するとされています。

過失がない、例えば他人の土地を自分の土地だと思って占有していた場合は１０年、悪意でも（すなわち、他人の土地であることを知っていても）20年間占有していれば、所有権を取得できてしまいます。

怖いですね・・。ほおっておいてはいけません。

売主は契約後、引渡しまでの間に測量し、境界杭がない場合は売主様の費用負担で設置するのが一般的です。

契約時点では測量していないため、越境物の有無がわからず、その後判明するケースがあります。そのために、事前に契約書に越境物が見つかった場合の対処方法を明記しておくことが大切です。

例えば、越境物が見つかった場合は、〇〇します。

というような内容の覚書きを隣地所有者と取り交わす。また覚書きが取得できない場合は、契約は白紙解約できるというような内容だと安心です。

例）

本物件地内に隣地越境物がある場合は、売主の責任と負担で以下のように解決するものとします。隣地所有者の了解が得られず、下記事項が完了できない場合、売主は本契約を解除することができます。この場合、本売買契約は当然白紙になるものとし、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければなりません。

（１）     隣地からの樹木等の越境は隣地所有者の了解を得て伐採。

（２）     隣地からの構造物の越境は覚書作成。

 

上記、売買事案だけでなく、越境物がある場合、土地を時効取得されないようにするには、時効の中断手続きをとっておく必要があります。

覚書きや念書を作成をしておけば、時効取得される心配は少なくなります。

必ず入れたい内容は４つあります。

１）越境物があることの確認

２）現状の容認

３）越境している側が新築や改築をする際には自己負担で撤去すること

４）相続人や不動産を取得した第３者にも覚書を継承させること

将来的につくりなおす時は、越境物を撤去し、筆界線を超えないように自分の敷地内で施工するというような覚書きを作成しておくことがとても重要です。