「死の告知」が必要な中古住宅の売買

2021年10月8日に国土交通省から「人の死の告知」についてのガイドラインが発表されました。今まで、不動産取引で過去の死に関して、何年前のことまで告知しなければならないのか、どのような死（自殺・自然死など）まで告知しなければいけないのかなど、現場の判断基準が難しいこともありましたが、ガイドラインが出たことによって、判断しやすくなりました。

1）取引対象不動産で発生した自然死・日常の生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥　など）

2）取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した上記以外の死・特殊清掃等が行われた上記の死。つまり対象不動産に隣接した住戸や通常使用しない共用部分での自殺等、また自然死や事故死で特殊清掃が行われても告知しなくても良いとされた。

※対象不動産で自殺や他殺等、自然死でも発見が遅く特殊清掃ががあった場合は、告知しなければならない。

1）取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要のある集合住宅の共用部分で発生した自殺や殺人事件は発生から、不慮の事故や自然死でも特殊清掃が行われた場合は発覚から概ね3年が経過した後

※賃貸取引の場合、対象不動産や通常使用する集合住宅の共用部分での自殺・他殺や特殊清掃が行われた自然死なども、3年を経過したのちは、告知しなくてもよいとされた。

2）取引対象不動産で発生した自然死・日常の生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥など）

3）取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した上記以外の死・特殊清掃等が行われた上記の死。つまり対象不動産に隣接した住戸や通常使用しない共用部分での自殺等、また自然死や事故死での特殊清掃が行われても告知しなくても良いとされた。

取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合や、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案などは告知する必要がある。

①自殺　②他殺事件　③原因不明な死　④特殊清掃が行われた場合など

買主や借主から質問された場合や社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合も告知する必要がある。

自殺や事件（他殺）などがあった建物を取り壊し、更地にしても告知義務はなくなりません。建物を取り壊しても、心理的な瑕疵が消えてしまうわけではありません。

過去に自殺、あるいは事件があった場所だということはご近所や事故物件のサイトから知り得ます。

事故物件を売却する場合には告知をし、契約後に損害賠償を請求されるなどの金銭的なリスクが生じないように、気を付けなければなりません。

<H21.6.26 東京地裁>

売主から土地及び建物を2億2千万円で購入した買主が、購入後、建物内で自殺をした者がいることが判明したため、隠れた瑕疵が存在する又は、事前に売主から何の説明もなかったとして、売主に対して4400万円の損害賠償を請求した事案において、売買金額の1％にあたる220万円の損害額が認められた事例

<H26.6.19 高松高裁>

土地売買契約の買主が、当該土地上の建物（取壊済）で２０年以上前に自殺があったことについて説明がなかったとして仲介業者に対し調査説明義務違反を理由として損害賠償を請求した事案。仲介業者は、当該事実を知らなかったこと、及び当時の建物も取壊され自殺後２０年以上経過しており、当該自殺は重要な事項に当たらない旨主張したが、当該自殺がこれに先立って発生した当建物住人による殺人事件と関連付けられて近隣住民の記憶に残っており、取引に重要な影響を及ぼす要因と判断されるとしたうえで、仲介業者は契約締結後決済前に自殺の事実を認識しながらこれを買主に伝えなかった為、買主は代金決済や引き渡しを受けずに売主と交渉等を行う機会を失ったとして、仲介者の不法行為を認め、買主の請求を大幅に減額（約１割）の上認容した事例

先日、告知事項のある中古物件を売買しました。事案の発生時期や場所、死因を明記し告知義務を果たしています。

当初、売主様は売却できるか非常に心配されていましたが、建物の品質が良かったこともあり一般的な流通価格より下がりましたが、無事に売却できました。

告知事項のある物件でも、建築当時の資料がきちんと残っていることや、不要なものが処分され、キレイに使われていること、建物の品質が良いことなど、丁寧に説明すれば、事故物件でも、お値打ちに購入できることで、購入したいという方はいます。