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2021年10月05日
中古住宅のお話

築50年の住宅のメンテナンス

大きな敷地内に、築50年の木造平屋とRC(鉄筋コンクリート)がつながっている住宅があります。

 

このうち、木造平屋部分のみを解体撤去し、RCの建物を残す工事を計画中です。

 

このRCの建物は10年くらい前に1階を全面的にリフォームされたので思い入れがあることもあり、所有者様は残されることを希望されました。

まず、必ず必須なのが屋根・バルコニーの防水工事と外壁の塗装工事になります。

 

日本人は住宅のメンテナンスをマメにやる方とそうではない方にわかれます。

 

ですから、私が査定の際に建物検査(インスペクション)を行うと、検査に合格しない建物が非常に多いのですが、この場合、外壁とバルコニー等の防水の劣化が原因のケースがほとんどです。

 

木造の住宅の場合、外壁や防水のメンテナンスをしないまま放置していると、室内に雨漏りがした時には構造躯体が腐っていることは多々あります。

 

何せ、実害を被らないとメンテナンスをしないのが日本人の特徴のように思います。

上の写真は屋上の防水の状態です。

 

所有者様はメンテナンスの重要性を良くご存じの方です。これまでも補修されていたようです。

 

今回は、屋上の防水はウレタン防水で工事を提案するつもりです。また、外壁の塗装も防水機能が完全になくなっているようでした。

 

外壁を塗装する塗料は耐久性が高い順番で、無機質系塗料(20年)、フッ素塗料(15~20年)、ラジカル塗料(15年)、シリコン塗料(10~15年)といった感じです。

 

無機質系塗料とラジカル塗料は比較的新しい塗料です。どの塗料を使うのかは非常に悩ましいところです。

 

フッ素塗料は、私も使ってきた実績上、耐久性にも問題ないのはわかってますのですが高いんですよね。

 

今回は、フッ素塗料とラジカル塗料で見積もりを出して、耐久年数の差と金額差で決めていただこうと思います。

 

現在、一流ハウスメーカーの建物は外壁や防水についても30年の初期保証をするようになってきました。

 

工場内の良い環境で塗装した材料は30年もの高耐久性があるとのことなんでしょうか?つい数年前までは、こんな高耐久性を誇る外壁材なんてなかったんですけどねぇ。

 

それから、シーリングを使っている外壁材の場合は、外壁の塗装よりシーリング材の劣化の方が早くて問題になっています。

 

これも30年の耐久性があるシーリング材も販売されているのですが、ごく一部の会社からしか販売されてませんし、信用してよいか悩みます。

 

一般的な分譲住宅や中古住宅を購入した場合、必ず、外壁や防水のメンテナンス工事をする必要があります。

 

これからは建物は長く使う時代です。建物の価値を維持する為にも、定期的なメンテナンスは忘れずに行って欲しいですね‼

 

不動産業者

 

 

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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