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2021年05月08日
知識

将来資産になる不動産を買いたい‼(刈谷市)

ご来店いただくお客様から、将来、資産として残る物件を買いたい!』と言われることが多くなりました。

正直、地元の刈谷市周辺であれ、40年後のことは私のような一介の不動産業者にはわかりません(苦笑。

 

刈谷市においては、国の推計をベースに、過去5年平均の合計特殊出生率を当てはめると、総人口は『2030年の15.1万人』をピークに『2060年に14.1万人』まで減少する見込みです。

そんな中で、刈谷市は2060年に総人口16万人を維持することを目指しています。

 

このように、刈谷市においては大きく総人口が減少することはないと思いますが、高齢者や単身者世帯は増える可能性があります。

このような変化が不動産市場にどんな影響を与えるのでしょうか?

そして、現在でも売却に苦労する物件もあります。これは、今後も変わらないと思います。

それも踏まえて簡単にお話しさせていただきます。

刈谷市のこれまでの街づくり

刈谷市だけに限ったことではありませんが、ここ数十年は、駅の新設や市・区画整理組合施工の区画整理事業による街づくりが行われ、市街化区域内に整備された土地が大量に供給されるとともに街は発展してきました。

【刈谷市施工】

・刈谷駅前(昭和31年4月25日)

・南刈谷(昭和40年9月15日)

・刈谷熊(昭和46年3月22日)

・南刈谷第二(昭和52年9月14日)

・南刈谷第三(昭和61年10月13日)

・北刈谷(平成2年6月8日)

・刈谷富士松(平成5年5月21日)

・北刈谷第二(平成20年5月2日)

・刈谷半城土高須(平成23年10月7日)

 

【組合施工】

・一色(昭和45年9月30日)

・下重原(昭和49年1月21日)

・野田第一(昭和52年6月8日)

・野田第二(昭和50年11月5日)

・刈谷半城土(昭和54年7月25日)

・刈谷小山(昭和57年2月1日)

・刈谷小垣江(昭和58年9月5日)

・刈谷高須(昭和60年9月17日)

・北刈谷第三(平成6年1月14日)

・刈谷野田第三(平成5年7月16日)

・刈谷野田南第二(平成10年12月4日)

・刈谷塩田(平成14年4月26日)

・刈谷野田南第一(平成15年5月16日)

 

他にも、愛知県が整備した団地や民間が開発した団地もあります。

 

しかし、将来を考え、刈谷市においても都市再生特別措置法に基づく『刈谷市立地適正化計画』が策定・公表されています。(2018年6月1日公表)

 

今後はこれまでのような大規模な街づくりは行われなくなると思います。

その上で、魅力的な街づくりにはより一層の行政の力が必要です。

 

全国的には将来の人口減は抑えようもないことでしょうが、魅力的な街には人が集まることも変わらないと思います。

 

現在まで刈谷市は財政が非常に良い市になります。

不動産購入者の中には、市の財政を魅力に感じて購入を決める方もいらっしゃいます。

 

 

駅周辺の不動産需要

刈谷市は『工業の街』と呼ばれ、特に自動車産業とともに発展して来ました。

現在では不動産を購入するお客様は、基本的に2台の車が駐車できる不動産を探されています。

そんな中ですが、やはり駅周辺の不動産価格は高く人気があります。

昔は、国鉄(現JR)沿線よりも名鉄沿線の方が人気がありましたが、国鉄が民営化されJRに変わってからは本数の増加やサービス向上とともに、JR沿線の方が人気となっているように感じます。

 

駅周辺は、建ぺい率・容積率とも緩和されており、高層の商業施設等も建設することが出来ます。

ところが、刈谷市だけでなく西三河地域の駅周辺にはあまり魅力的な商業施設は建設されておらず、人気のスポットがほとんどないのが現状です。

その代わりに、最近では高層の分譲マンションが建設されています。

 

刈谷市含め、西三河地域の駅周辺は、鉄道が使えると言う面では便利と言えますが、東京・大阪のような大都市の駅周辺と違い、魅力的な生活利便施設が全て整っているとは言えません。

 

基本的には、駅周辺は用途地域が近隣商業地域か商業地域に指定されていますので、居住する為の環境に適しているとは言えません。

目の前にビルが建設されたり、隣にパチンコ・カラオケボックス・スナック・キャバレー・居酒屋等ができても文句が言えませんのでご注意ください。

 

現在、駅周辺の不動産を購入する方は、通勤で駅が必須の方と高齢者の方で予算に余裕がある方です。

 

しかし、コロナ禍で在宅勤務が増えたあたりから、無理して駅近くの高い不動産を検討するのを止めたと言うお客様の声も聞くようになりました。

 

もしかしたら、少し先の将来に、自動車やバスの完全自動化等、モータリゼーションの在り方が大きく変化して行った場合、不動産購入者の駅に関する考え方も大きく変わる可能性もあります。

売却に苦戦している不動産

現在、刈谷市内の土地は、『JR・名鉄刈谷駅』徒歩5分以内なら坪100万円、『JR東刈谷駅』・『JR野田新町駅』・『JR逢妻』徒歩5分以内なら坪75万円くらいの単価が付いています。

 

もちろん、地形・道路幅員・坪数などにより土地価格はバラバラに異なります。

 

そんな中でも、敷地延長の土地で入口が2mの土地は売却に苦戦しています。

昔、土地を分割して販売した際に、敷地延長が15m以内の土地は、建築基準法上最低限必要な2mで分割して販売していました。

 

ところが、この幅では軽自動車か小型車しか入りません。また、再建築の際も工事が大変です。

ですから、限られた方しか購入してくれない為、販売価格を下げるしかありません。

現在では、分譲住宅を販売する会社も、敷地延長の幅を最低2.7mで計画しています。

ですから、入口が2mあるいは2.5mの敷地延長の土地は今後も売却に苦戦すると思います。

 

正直、敷地延長の幅は2.7mでも狭いと思います。私が土地の分割計画を立てる際には、最低3.5mで計画します。4mあれば非常に使い勝手の良い土地形状になると思います。

 

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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