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2020年12月05日
知識

住宅地の選び方part2

前回の住宅地の選び方part1では、主に都市計画で定められている用途地域の選び方と注意点についてお話ししました。

今回は、もう少し具体的なことをお話ししたいと思います。

道路幅員

建築基準法では、原則として建物の敷地は4m以上の道路に2m以上接しなければならないことになっています。

したがいまして、道路幅員が4m未満の土地は、道路中心線から2mの範囲は建物や塀などを建てることができません。

当然、このような土地は安く購入することが可能です。しかし、積極的にこのような土地を選ぶ必要はありません。

幅員が4mの場合は車がすれ違うことができません。また、道路斜線制限により思ったような建物が設計できない場合があります。やはり、積極的に選ぶ土地ではないと思います。

幅員が5mあるいは6m以上ある土地の場合は、上記の問題が払拭されますので良いと思います。区画整理や開発行為で造成された土地が該当します。

それ以上の道路幅員の土地の場合は、建物の設計の問題ではなく、交通量や騒音等を考慮して選べばいいと思います。

私の場合ですが、同一地域内の幅員6mの土地と比べた場合、5mで10%、4mで20%は価値が下がると考えています。

ちなみに、相続税評価額の算定基準となる路線価は幅員が広いほど高い数字になる傾向があります。

ただし、現実には、交通量が著しく激しい国道沿いの土地が最も高く売れるわけではありません。

土地の場合、住宅地・商業地・工業地等の用途に適した道路幅員・土地面積を兼ね備えた土地が最も高い坪単価で売れます。

高低差

建築基準法第19条には、『建築物の敷地は、これに接する道路の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。』と記載されています。

実際、そのとおりです。ですから高い隣地に囲まれた土地は基本的にはお勧めできません。建築工事中に水が湧いてきた土地もありました。もちろん、周囲の環境により異なります。

また、隣地や道路との高低差が1mを超える土地の場合は、土留めをCB造では施工できず、RC造にしなければならないこともあります。建築計画によっては、建物の基礎も一部を深基礎にしなければならないかもしれません。

想定以外の外構費用がかかることもありますので、敷地の高低差には注意をしてください。

 

広さ

刈谷市・知立市・安城市においては、分譲住宅の中には土地が20坪の物件もあります。もちろん、建物は3階建てになりますが、それだけ地価が高くなったということでしょう。

注文住宅を検討されている方は、15年前は50坪の広さで探されていました。50坪・2,000万円がひとつの基準だったと思います。

もちろん、その基準で購入できる場所もありましたが、JR東海道本線や名鉄名古屋本線から2km圏内の場所の場合は、50坪・2,500万円でお世話することが多かったです。

現在では、2,500万円の予算の方でも40坪の土地が買えればいい方です。形状は、間口6.5m・奥行き20mくらいでも妥協しなければなりません。

この地域で土地を購入する方は本当に大変だと思います。

 

 

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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