住宅地の選び方part2

前回の住宅地の選び方part1では、主に都市計画で定められている用途地域の選び方と注意点についてお話ししました。

今回は、もう少し具体的なことをお話ししたいと思います。

建築基準法では、原則として建物の敷地は４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならないことになっています。

したがいまして、道路幅員が４ｍ未満の土地は、道路中心線から２ｍの範囲は建物や塀などを建てることができません。

当然、このような土地は安く購入することが可能です。しかし、積極的にこのような土地を選ぶ必要はありません。

幅員が４ｍの場合は車がすれ違うことができません。また、道路斜線制限により思ったような建物が設計できない場合があります。やはり、積極的に選ぶ土地ではないと思います。

幅員が５ｍあるいは６ｍ以上ある土地の場合は、上記の問題が払拭されますので良いと思います。区画整理や開発行為で造成された土地が該当します。

それ以上の道路幅員の土地の場合は、建物の設計の問題ではなく、交通量や騒音等を考慮して選べばいいと思います。

私の場合ですが、同一地域内の幅員６mの土地と比べた場合、５mで１０％、４mで２０％は価値が下がると考えています。

ちなみに、相続税評価額の算定基準となる路線価は幅員が広いほど高い数字になる傾向があります。

ただし、現実には、交通量が著しく激しい国道沿いの土地が最も高く売れるわけではありません。

土地の場合、住宅地・商業地・工業地等の用途に適した道路幅員・土地面積を兼ね備えた土地が最も高い坪単価で売れます。

建築基準法第１９条には、『建築物の敷地は、これに接する道路の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。』と記載されています。

実際、そのとおりです。ですから高い隣地に囲まれた土地は基本的にはお勧めできません。

建築工事中に水が湧いてきた土地もありました。もちろん、周囲の環境により異なります。

また、隣地や道路との高低差が１mを超える土地の場合は、土留めをCB造では施工できず、RC造にしなければならないこともあります。

建築計画によっては、建物の基礎も一部を深基礎にしなければならないかもしれません。

想定以外の外構費用がかかることもありますので、敷地の高低差には注意をしてください。

刈谷市・知立市・安城市においては、分譲住宅の中には土地が２０坪の物件もあります。もちろん、建物は３階建てになりますが、それだけ地価が高くなったということでしょう。

注文住宅を検討されている方は、１５年前は５０坪の広さで探されていました。５０坪・２，０００万円がひとつの基準だったと思います。

もちろん、その基準で購入できる場所もありましたが、ＪＲ東海道本線や名鉄名古屋本線から２km圏内の場所の場合は、５０坪・２，５００万円でお世話することが多かったです。

現在では、２，５００万円の予算の方でも４０坪の土地が買えればいい方です。

形状は、間口６.５m・奥行き２０mくらいでも妥協しなければなりません。

この地域で土地を購入する方は本当に大変だと思います。