後付けカーポートあるある！

家を建ててからしばらくして、カーポートを設置することがあります。屋根があるカーポートは建築基準法では建築物になり、敷地面積に対する建築面積（＝建蔽率）に加算されます（緩和措置有）

中古住宅で売買する際に、後からカーポートを設置した場合、建蔽率を超過していることがあるので、注意が必要です。

また、カーポートは建築基準法では建築物ですが、不動産登記法では建築物に該当せず、登記はできません。

「建築基準法」と「不動産登記法」の建築物には異なる解釈があります。

建築基準法では建築物でも、不動産登記法では建築物とみなされず、登記できないものの例は以下の通りです

以下の4つの要件を満たすものが「登記できる建築物（不動産登記法上の建物）」とされます。

【要件】
1. 外壁またはこれに類するものによって囲繞されていること
屋根と壁があり、ある程度密閉された構造であること。例：簡易建物であっても、屋　　根・壁・出入口があることが必要。

2. 屋根があること
雨風を防ぐ機能が必要。

3. 土地に定着していること
移動可能な仮設小屋や車両などは対象外（ただし、設置の状態が恒久的な場合は登記可能な例もあり）。

4. 用途に供しうる状態にあること
住宅・倉庫・店舗などとして実際に使える状態にある必要がある。未完成の場合は「建築中建物」として登記できることもある。

【 登記可能な例】
一戸建て住宅、マンション、倉庫、工場、店舗
ユニットハウスやプレハブでも、恒久的に設置されていれば登記可能

【登記できない例】
キャンピングカー、トレーラーハウス（移動可能なもの）
土台に固定されていない仮設建物
内装工事などが未了で、用途に供しえない状態のもの（未完成建物の登記手続きをしていない場合）

① プレハブ建物（昭和50年3月25日・東京地裁）

事案：プレハブ式の作業所について、建物として登記できるかが争われた。
＜建物の状況＞：壁と屋根あり。コンクリートの基礎にボルトで固定されていた。
ただし構造的に簡易。

【判決】
→ 登記可。建物としての構造が整い、かつ土地への定着性が認められるため。
ポイント：プレハブでも、恒久的に設置されていれば建物性を認める。

② トレーラーハウス（平成15年9月26日・名古屋高裁）

事案：車輪付きで移動可能なトレーラーハウスを登記できるか。
＜建物の状況＞屋根・壁はあり住宅として使える。ただし車輪があり、移動できる構造。

【判決】
→ 登記不可。土地に「定着」していないと判断。
ポイント：定着性が不十分な場合、たとえ居住可能でも建物とは認められない。

③ 工事中の建物（昭和49年3月29日・東京地裁）

事案：建築中のビルについて、建物の登記申請が可能かが争われた。
＜建物の状況＞外壁や屋根などは未完成。骨組みは完成し、基礎と定着している。

【判決】
→ 建物の登記は不可。ただし、建築中建物としての登記は可能。
ポイント：建物登記は「用途に供しうる状態」が必要。完成していないなら「建築中建物」として登記すべき。

④ ゴルフ練習場のネット支柱（登記不可）

内容：鉄柱やワイヤーで構成されたゴルフ練習場のネット支柱について、「建物」としての登記を求めた。
【判定】屋根・壁がなく、「建物」としての要件を満たさない → 登記不可