購入物件ごとの住宅ローンの注意点

住宅ローンは、建売を購入する場合、土地を購入して住宅を建築する場合、住宅を売却し住み替える場合、既存住宅を購入しリフォームをする場合など、それぞれ利用できる融資が異なります。

新築一戸建ての場合、建物が完成後の融資であれば、民間の住宅ローン（銀行ローン）に加え、一定の建物の技術基準や融資条件を満たせばフラット３５や財形住宅融資の利用も可能です。

諸経費が必要となる時期も引き渡しに集中しているため、資金計画は立てやすいです。

物件価格以外の、住宅ローン諸経費、登記費用等、火災保険料、仲介手数料や住むにあたり必要になる、カーテンや照明、家電、引っ越し費用などなども念頭に資金計画を立て、金融機関によっては、住宅購入の諸経費として住宅ローンの借り入れに含むことができる場合もあるので、事前審査の段階から担当者に相談してください。

金融機関ごとに金利や、住宅ローンの商品の内容（保険）が異なることや民間の住宅ローンでは期間限定の商品が提供されることもあるので複数の金融機関で事前審査をしましょう。

土地を購入して建物を建築する場合は、住宅建築前に土地代金の決済（土地の引き渡し）が必要になります。そのため土地取得のローン、住宅建築のローンと住宅ローンを２本に分けて借りるケースが多いのが特徴です。

建売住宅と異なり、フラット35や財形住宅融資は、土地購入時には利用できないため、いったん、つなぎ融資が必要になるので注意が必要です。

また、注文住宅の場合、工事代金の一部を手付金、中間金などとして支払う場合、自己資金（手元の現金）の用意がないと、つなぎ融資を利用しなければならないので、あらかじめ、手付金や中間金などの支払いがいつ、どの時点で必要になるのを確認し、資金計画を立てる必要があります。

住宅を売却し、新たに住宅を購入する住み替えの場合、2つのパターンが想定されます。

「売却先行」

現在の住まいを売却することを先行し、売却代金が確定し手元に残る現金を、新たに購入する物件の頭金に充当するケースです。

売却する住宅に抵当権が残っており、残債が売却できる代金を上回る場合、預貯金から残債の返済をし、抵当権を抹消する必要が生じます。

「購入先行」

住み替えの住宅を先に購入した後に、従前の住まいを売却するケースです。

購入資金を現金で賄えない場合は、新たに住宅ローンを借りる必要があります。従前の住宅にローンが残っている場合、従前の住宅の売却ができるまで「二重ローン」になりますので、注意が必要です。

また、金融機関においては、住み替えの住宅の決済時までに従前の住宅の売買契約の締結が条件に付加されたり、半年以内に売却完了などの条件を付加される場合がありますので、住宅の購入時期と従前の住宅の売却時期などに注意しなければなりません。

負債が残る場合の住み替えローン

お住いの住宅（売却予定の住宅）の予想される売却代金より、住宅ローンの残債が多い場合、新たに購入する物件の住宅ローンに売却に伴う残債を加算し住宅ローンを借り入れる「住み替えローン」の取り扱いがある金融機関があります。この場合、残債がプラスされたローンになるため、無理のない返済かどうか、よく検討する必要があります。

※購入を先行する場合、契約書に所有する住宅の売却が一定の期限までに売却できなかった場合、購入する売買契約を解除できる「買い替え特約」などの条件を付けることができるのかどうか、不動産会社の担当者に確認してみてください。

購入と併せてリフォームを行う場合、購入費用とリフォーム費用を併せて借入することができるリフォーム一体型ローンがあります。

リフォーム単独のローンは一般的に、金利が高めで返済期間も短いケースが多いですが、リフォーム一体型ローンは住宅ローンの金利・返済期間が同じです。取り扱う金融機関も多くなったので、購入前にリフォームが必要になるのか、よく検討しましょう。

住まいの見学に行くと、クロスの汚れや、設備の使用状況などに目に行きますが、建物全体の劣化の有無を確認する必要があります。

建物状況調査は基礎・外壁・屋根など調査技術者が、目視や計測して調査します。室内の表面的なリフォームにとどまらず、雨漏りや白蟻など被害がないか、外壁の劣化などを把握し、修繕が必要かどうかも確認し、資金計画を検討しましょう。