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2021年03月29日
中古住宅のお話

『アイディ―ルの家』の中古住宅

こちらの建物は、2月中旬に売却と賃貸のご相談を受けました。

2月下旬から売却の準備を始めたのですが、売り出してからなんと1ヶ月で成約になりました。

実は、売主様が引っ越しの準備をしていた為、3月中は内覧希望のお客様を受け付けておいて、空室になってからご案内する予定で進めておりました。

ところが、今回、ご縁があったお客様が購入することになりました。他にお問合せいただいたお客様にはお詫び申し上げます。

この建物は、C値が0.01という超高気密・高断熱の住宅です。外壁にはガリバニウム鋼板が使用され、太陽光発電や床暖房もあります。

また、2Fリビングですが、化粧梁で飾った勾配天井や階段で上がれる大きな小屋裏収納がある等、徹底的に収納に拘った設計がされています。

万人受けする間取りではありませんが、ツボに嵌った人には堪らない建物です。

購入されたお客様も建物の性能について非常に興味がある方で、中古住宅でも注文建築の建物を探されていたとのことでした。

今回は早期売買ができましたが、中古住宅を売却する、また購入する上で注意していただきたいことを3つ書かせていただきます。

価格の妥当性?

売主様は高く売りたい!。買主様は安く買いたい!。当たり前のことです。

前に、『中古住宅の建物評価の実態をご存じですか?』でお話ししましたが、中古住宅を査定ソフトに入れて計算すると相場より高い金額になりがちです。

高い数字が出れば売主様には喜んでいただけますが、売れなければ意味がありません。

飯田GHの新築分譲住宅みたいに、完成しても売れなければどんどん値下げするわけにもいきません。

ですから、個人の方が中古住宅を売り出す場合は、買主様が興味を惹くような絶妙の金額に設定する必要があります。

 

今回、この物件を査定ソフトで計算すると4,236万円になりました。ただ、私はこの金額での成約は無理と判断しました。

理由は、刈谷市内で販売されている新築分譲住宅と中古住宅を調べた結果、この金額では魅力を見出すことが出来なかったからです。

そこで、売主様にも、SUUMO等を見ていただき、ご自宅を自分なら幾らなら買ってもいいのかを考えていただきました。

1週間ほどお考えいただき、私と売主様が導き出した金額が3,880万円でした。

この金額なら、土地を○○○○万円・建物を○○○○万円と分けた場合、築9年の建物の残存価格が十分適正である説明ができます。

どんな買主様も値引きを要求されます。ですが、私も適正だと判断している物件の場合は、買主様にも自信を持って適正価格です!と言い切りますし、買主様にも納得していただけます。

 

売主様の中には、急いでいないから売れなければ値下げしていく!と仰る方もみえますが、今やインターネットで物件を公開している時代です。

いつまでも掲載していると、何か事情がある売れ残り物件と市場から判断されることもあります。

また、他の物件を売るのに利用されることもありますよ。

『この物件は割高なので、こちらの物件にしましょう!』とか。実際に私もよく利用させていただきます。

 

早期売却になると、『もっと高く売れたのではないか?』という欲が出るものです。

 

そうではなく、『適正価格だから早く売れたのです!』

 

今回の買主様も、もし4,000万円を超えていたら、自分の検索にすら引っ掛かっていなかったから検討すらしなかったと仰っていました。

写真の妥当性

今回、買主様に、『写真と実物が初めて一緒の建物だった!』と言われました。

 

みんな綺麗な写真を掲載しようと工夫をしています。

デジカメの場合は、広角レンズを使ったり、色を補正したりしています。

この結果、実物以上の写真になる場合もあります。そうすると、実物を見てがっかりしてしまうんですね。

 

私ももちろん写真の撮影には拘っています。居住中の場合は、なるべく生活感丸出しの写真にならないように、家具を移動したり、余分な物が写らないように工夫します。

天気や時間帯を考えて、何度も撮り直したりします。ただ、極端な色の補正はしません。

 

また、初めから購入にネックになるようなことがあれば、写真を撮っておいて事前にお見せするようにしています。

お互いの無駄を省くために、写真や動画は活用した方がいいと思っています。

買主様もHPに掲載していない写真があれば送っていただくようにお願いしてみてください。

SUUMO等のポータルサイトは写真の枚数制限がありますから。

仲介業者の建物の説明力

中古住宅は、建物を作った以外の不動産業者が販売することが多いですよね?

ですから、仲介業者の担当者が建物の魅力をどれだけ伝えられるのかは非常に重要なことになります。

今回の建物の売却にあたっても、私は売主様が所有している全ての資料をお借りして、全て読みました。

建物の仕様内容・構造・設備に関すること全てを理解するのには、設計士の私でも丸一日かかりました。

住宅の営業マンは販売する為に自社の建物について勉強しますよね?それと同じです。

その上で、買主様に説明する為の建物の資料作りをした上で販売に臨みました。

間違っても、紙切れ1枚の物件資料を買主様にお渡しすることはありませんよ。

 

また、売主様にも設計上の拘りや、住んでいて良かったと感じたこと、逆に不便に感じたことなどを列記していただきました。

良いことばかりでなく、悪いと感じたり不便に感じたことも非常に大事です。住んでいる人にしかわからない情報ですから。

 

仲介業者が建物の魅力を最大限に説明できること、建物の現状と今後のメンテナンス計画の説明がしっかりできることが買主様に安心を与え、トラブルが起こらず、かつ高く売却することに繋がります!

この記事を書いた人
堀田 秀隆 ホッタ ヒデタカ
堀田 秀隆
元々は、某トヨタ系企業に就職した技術者でしたが、某ハウスメーカーで営業を、設計事務所で設計を学び、弊社では分譲住宅の設計・施工・現場管理をした後、現在の不動産営業をしております。 この仕事はつくづく「人生相談」に似ていると実感してます。私の経験・知識・人脈をフル動員して皆様のご相談に乗らせていただき、安心したお取引が出来るように全力で頑張ります。
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