日記

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成約御礼

本日、知立市上重原の土地が成約となりました。267㎡の土地に素敵な住宅が建築になります。今年中には完成するかな?是非、遊びに行かせていただきましょう。この地域は、地区計画があり、最近、西三河で流行り?の小さな土地の分譲住宅は建築できません。非常に住環境は良い街並みになることでしょう。

登録日 : 2017/02/05 投稿者 : 取締役社長 堀田秀隆

ワンコと賃貸マンション

ワンコを迎えるにあたって、ペットの飼える賃貸物件を探しました。もちろん、当時は弊社でもそのような賃貸物件を管理していたのですが、私の希望地域内ではなく、また間取りも希望のものではありませんでした。

不動産業者ですが、やはり、一般の皆様と同じようにネットサーフィンしながら希望物件を探しました。私の希望は1LDKまで、構造は声の心配もありRC造、散歩用に公園が近くにあること、でした。

何とか希望物件も見つかりましたが、家賃等は駐車上料金、共益費等を合わせると、1DKで約80,000円。結構な金額になってしまいました。

ただ、大家さんが、入居者とペットの審査を面接方式で行う物件でしたので、幸いにして入居者とそのペットとのトラブルはなく、3年間を快適に過ごすことができました。

ペット可の賃貸物件や分譲マンションの選び方の難しいところは、住んでいる全員がペットを飼っていればいいのですが、飼っていない方とのコミュニケーションに尽きると思います。お互いに思いやりの心がなければうまくやっていけません。ペットが嫌いな方は、ペット飼育可能な分譲マンションを購入する時は気を付けた方が良いかと思います。

 

 

 

 

登録日 : 2017/02/04 投稿者 : 取締役社長 堀田秀隆

お久しぶりです

いやぁ、忙しさのかまけてすっかりご無沙汰になってしましました。

これまでは、皆様に役に立つ不動産知識や情報を発信してきましたが、もっとお気楽に行こうと思います。

今日は、私の愛犬、ココアと抹茶の紹介です。現在、ココアは9歳、抹茶は7歳になります。

犬種はパピヨンです。小型犬のはずで、3キロ前後の予定だったんですが、ココアは約8キロ、抹茶は約4キロになってしまいました。ココアはもはや中型犬ですね。(苦笑

ちなみに、父親は2キロ、母親は3.5キロなんですよ。

たくさん運動して、たくさんご飯を食べれば大きくなるみたいです。

でも、ブリーダーさんの元に里帰りした時にはホントにビックリされました。(爆笑

ワンコって本当に賢いし、可愛いですね。弊社は賃貸も取り扱っていますが、「ペットが飼える賃貸マンション」って刈谷市は以外に少ないんですよね。私もワンコを飼う時に探したのですが、家賃も高いし、数は少ない。需要はあるはずなんですが、供給するオーナー側からみたら収益的に旨みがないのでしょうか?

ワンコシリーズ続きます!

 

 

 

 

 

登録日 : 2017/01/31 投稿者 : 取締役社長 堀田秀隆

増加する高齢入居者への対応はどうする?Part2

前回はアパート入居者の高齢化に伴う、孤独死等

のリスクを避けるため、定期的に電話をしたり、会

社からの郵便物を受け取ったか確認できる形で発

送する等の方法を考えてみました。

今回は高齢入居者の対応の続きとして『認知症』

にスポットを当てて対応例を考えてみましょう。

入居者が認知症になってしまった場合どんなリス

クが発生するのでしょうか?

まず、家賃の振込を忘れてしまったり、設備の修

理などで部屋を訪問しても中に入れず、その交渉

などもできなくなったりすることでしょうか。

こうした場合に備えて認知症サポーターとして社

員自身が資格を取る等、高齢の入居者をサポート

出来る社内体制を整えておくことも大切なのでは

ないでしょうか。それに加えて後見人をつけてもら

ったり、ケアワーカーさんへ相談する等、認知症の

方への対応マニュアルを作成するのが良いのでは。

もちろん、入居者が認知症と疑われる場合には、

まず連帯保証人に連絡をしてからの対応となります

が、この連帯保証人にも高齢化の問題があります。

高齢化した保証人は定年を迎えるなどして、収入も

減少することにより補償能力が低下、こうした状況で

入居者に家賃滞納が発生すれば、連帯保証人とし

ての責任を果たせなくなり、家賃回収が困難になっ

てしまいます。

そこで、高齢の連帯保証人に対する保証会社への

切り替えが有効なのではないでしょうか。保証会社

は、一定の料金を支払うことによって、連帯保証人

としての機能を代行してくれるのです。

65歳以上の方を連帯保証人としている場合は、

賃貸借契約更新時に、保証会社への切り替えを

すすめてはどうでしょう。

日本人の4人に1人が高齢者という現実を冷静に

みつめ、今後さらに増え続ける高齢者への対応

を真剣に考えなくてはなりません。

 

 

 

 

 

登録日 : 2015/09/08 投稿者 : 天野浩人

増加する高齢入居者への対応はどうする?

今年から昭和22年から24年生まれのいわゆる

『団塊の世代』が65歳以上になりますが、すでに

日本は4人に1人が高齢者という時代に突入して

おり、世界でも類を見ない超高齢化社会が到来

します。

そこで、高齢入居者への対応をどうするのか、

少し考えてみたいと思います。

入居者の高齢化がこのまま加速するとまず問題

となるのが『孤独死』ではないでしょうか。孤独死

は自然死として扱われるので、事故物件には該

当しません。しかし、孤独死の状況によっては賃

貸募集の際に告知義務が発生する場合がありま

す。明確な基準はありませんが、死後1ヶ月以上

発見されなかったり、部屋の状況によっては、事

故物件と同じように告知義務が発生する可能性

があるのです。もし、告知しなかった場合、入居

者から損害賠償責任を問われることも考えられ

ます。

そのために、70歳以上の入居者に対して毎月

必ず電話連絡を行っている業者もあるようです。

設備の不具合がないか、困っていることはない

かなど生活をサポートしながら、定期的に安否

を確認しているようです。これは非常に有効な

取り組みだと思います。

また、電話がなかなかつながらない場合、郵便

物を書留で送り、受け取った記録で安否確認を

行うのも有効です。それでも安否確認できない

入居者のみ訪問をするようにすれば、それほど

業務上の負担も大きくなく、対応が可能ではな

いでしょうか。

このような細やかな連絡や訪問をすることで、

オーナーの資産価値を守るだけでなく、高齢の

入居者が快適に暮らせるよう生活をサポートし

万が一のことがないように高齢者を見守ってい

くことが大切なのではと思います。

登録日 : 2015/08/11 投稿者 : 天野浩人

介護・福祉施設への土地活用はどうでしょう。

今年に入って総人口の4人に1人が高齢者となり

ました。一人暮らしの高齢者も増加し、安心して

暮らせる施設が、まだまだ不足しているのが現状

です。

介護・福祉施設など、超高齢化社会を背景にます

ます需要が高まります。土地活用の新たな選択肢

として考えてみてはいかがでしょうか?

メリットとして

1.地域への貢献度も、将来性も共に望める土地

活用

誰もがお世話になるであろう介護・福祉施設は、

地域への貢献度が高く、介護保険制度があるた

め、景気変動のリスクが少ない。

2.活用をあきらめていた土地の節税対策になる

駅から離れていたり、商売に不向きな閑静な場所

でも、介護・福祉施設なら、収益をあげる可能性が

ある。

3.アパートなどに比べ空室リスクが回避できる。

介護・福祉事業者は、「長期一括借り上げ」方式

による20年の建物賃貸借が一般的です。賃貸

住宅経営よりも空室のリスクが少なく、メンテナ

ンスの負担も抑えられる。

などなど・・・・・。

地域社会に貢献しながら安定収入。

一度、検討してみてはいかがでしょうか?

登録日 : 2015/07/13 投稿者 : 天野浩人

地震保険料大幅値上げか?PART2

先回、「地震保険料3割値上げ?」の記事を

取り上げましたが、その後「地震保険料2~3割

値上げ?」「地震保険料19%上げ?」などさま

ざまな記事が掲載されたようです。

しかしながら実際のところ保険料率に関しては、

現行の損害区分(3区分)を前提にすると全国

平均で約28%の引き上げが必要になる検証

結果が出たということです。

現行の損害区分(3区分)は、損害の程度に応

じ「全損」「半損」「一部損」に区分されているが、

「半損」を分割にして4区分に細分化するべきと

いうもの。具体的には保険金額の60%を支払

う「大半損」と、保険金額の30%を支払う「小半

損」を設けることが適当であるというもの。

このように損害区分を4区分に細分化すると、

引き上げ幅は全国平均で約+19%に抑制され

る。

このような事実から冒頭のような記事が掲載され

たと思われます。

実際の地震保険料改定時期は2017年1月1日

見込みとのことですが、いずれにせよ地震保険料

は確実に値上げになることは事実です。

登録日 : 2015/06/30 投稿者 : 天野浩人

火災保険料が大幅に値上げ!!PART2

先回、火災保険料が大幅に値上げになることを、

ご紹介しましたが、それに伴った特約やサービス

の拡充も実施されます。その一部をご紹介します。

①受託物賠償特約(限度額100万円)

 高額なレンタル品の破損や火災等の損害を幅広

 く補償する。(レンタルもとへの損害賠償責任)

 具体的には、車いすや介護ベッド等を壊してしま

 った際、最高100万円まで補償するというもの。

②家主費用特約

 賃貸住宅内で孤独死等が発生した場合に、オー

 ナー(家主)が被る家賃収入の損失や清掃・改装

・遺品整理等の費用を補償する特約。具体的には

 孤独死等入居者が亡くなった部屋に新たな借手

 が付かない場合、最大1年間、家賃収入を補償

 するというもの。

③家具移動・電球交換サービス

 受託物賠償特約(限度額100万円)及び自宅外

 家財特約(限度額を問わない)をセットした契約

 に付帯するサービス。具体的には年1度、大型

 家具の移動か電球の交換を行うというもの。

昨今の少子高齢化の進展に伴い、高齢者の日常

生活におけるサポートサービスのニーズや賃貸住

宅内での高齢者の孤独死(及び高齢者への賃貸

住宅の貸し渋り)等への対策ニーズが年々増加し

ています。これらの環境の変化へ対応するために

様々な特約・サービスが開発されています。

一度、検討してみてはいかがでしょうか?

 


登録日 : 2015/06/23 投稿者 : 天野浩人

今年の刈谷市の取引価格

平成27年の地価公示の発表で、西三河の地価

は上昇幅は減少したものの上昇したと言う記事

を書きました。

ずいぶん前の日記で、公示地価と言うものはど

のようなものか書きましたが、やはり実勢価格

との差を感じる年となりました。

特に、刈谷市内の地価は10%は高い取引価格

となっていて、リーマンショック前のトヨタバブル

の時以上の水準になりそうな気がします。

刈谷市内の分譲住宅も土地が20坪たらずで3階

建てを作る会社まで出てきています。

このように地価が上昇してしまうと、せっかくの街

並みが滅茶苦茶になってしまいます。困ったもの

です。

登録日 : 2015/06/16 投稿者 : 取締役社長 堀田秀隆

火災保険料が大幅に値上げ!!

先日、地震保険料の大幅な値上げがありそうだと

新聞記事に載りましたが、先行して火災保険料の

大幅な値上げが各保険会社で実施されます。

値上げ幅は保険会社によって多少の違いはあり

ますが、2015年10月より実施される予定です。

特に今まで構造上燃えにく建物である、コンクリー

ト造建築等、耐火建築物の保険料が20%くらい

鉄骨造建築、準耐火建築物が10%くらい、それら

以外の木造建築等が6,7%くらいの値上げになり

そうです。

火災保険料の値上げもそうですが、保険期間も今

まで最長36年だったものが、最長10年になります。

とにかく2015年10月までに満期を迎える方および

建物火災保険に加入される方は、なるべく長期間

の保険をかけることをお勧めします。

登録日 : 2015/06/09 投稿者 : 天野浩人

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